Aluguel por temporada é resguardado por amplo arcabouço jurídico no Brasil

A locação por meio de plataformas digitais realiza a função social da propriedade em sua plena concepção, afirma Anderson Schreiber.


Os brasileiros fazem mais de 21,4 milhões de viagens a cada ano, de acordo com a PNAD Contínua Turismo. E, seja para relaxar, para trabalhar ou para visitar a família, as pessoas em deslocamento precisam decidir qual é a hospedagem que melhor se adapta ao perfil da viagem e a suas necessidades específicas.


O aluguel por temporada por meio de plataformas especializadas, como o Airbnb, por exemplo, apresenta uma gama diferente de opções de hospedagens e destinos de viagem.


No país, há um robusto conjunto de normas que confere legalidade ao aluguel por temporada, uma prática conhecida e expressamente autorizada pela legislação brasileira em uma série de dispositivos, mas centralizada na Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/1991), que considera locação por temporada “aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.


Outro dispositivo que confere o direito ao aluguel por temporadas é a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/1964). De acordo com essa legislação, “cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses”.


Além das duas legislações específicas, especialistas em Direito Imobiliário destacam que o Código Civil Brasileiro, que regulamenta locações em geral e, principalmente, o direito constitucional à propriedade, são dispositivos que dão ainda mais segurança ao aluguel por temporada no país.


Nos últimos anos, alguns condomínios passaram a acionar a Justiça na tentativa de impedir ou limitar o direito do aluguel por temporada no Brasil, o que tem gerado dúvidas em locadores, apesar do amplo arcabouço já existente.


Especialistas em Direito renomados já destacaram, em diversos pareceres, que os condomínios não têm direito de vedar a modalidade e, quando assim o tentam, vão de encontro à legislação e à Constituição Federal.


Hoje, eles frisam que não existem leis federais que impeçam o aluguel e nem mesmo que limitem o direito do proprietário de alugar seus imóveis por temporada, com limite de 90 dias, ou a longo prazo, superior a 90 dias.


Legalidade reforçada

Na avaliação do advogado Jorge Cesa, doutor em Direito pela Universidade de São Paulo e autor de diversos livros e artigos sobre Direito Civil, condutas que visem proibir ou limitar o direito de alugar são ilegais e podem, no limite, até gerar indenizações.


“Os condomínios não podem vedar o aluguel da unidade autônoma, objeto do direito de propriedade alheio. Há expressa disposição legal autorizativa na Lei do Inquilinato e o condomínio não tem competência para regular tal matéria”, argumentou Cesa em parecer.


Essa posição é confirmada por Anderson Schreiber, professor de Direito Civil da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ), em parecer. Para ele, proibir a locação por temporada “revela-se incompatível com a função social da propriedade”.


Cristiano de Sousa Oliveira, que é consultor jurídico condominial e membro da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil de São Paulo (OAB-SP), pontuou que a locação por temporada “não afeta a finalidade residencial das unidades condominiais ou do empreendimento condominial, descritas na instituição condominial”.


Para ele, essa é “uma faculdade derivada do direito de propriedade e um exercício de princípios da ordem econômica, ambos garantidos pela Constituição Federal”.


“Pode o proprietário desfrutar do bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações legais impostas em razão do interesse público ou da coexistência do direito de propriedade de outros titulares”, entendeu o jurista.


Decisões

Em todo o país, provocado, o Poder Judiciário tem proferido decisões sobre a questão. Uma parte delas é contraditória, mas boa parte reforça a legalidade do aluguel por temporada. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) já decidiu, em diversas ocasiões, que os condomínios não podem impedir o anfitrião de alugar seu apartamento por meio das plataformas digitais, como o Airbnb.


Nestas decisões, os desembargadores paulistas consideraram que as locações por poucos dias não transformam o apartamento em imóvel comercial nem em um hotel. Assim, não há razão de se proibir a locação.


Apesar do amplo posicionamento do Judiciário em relação ao tema, houve também pontual decisão do Superior Tribunal de Justiça que, em um caso específico, conferiu direito ao condomínio de restringir o direito à propriedade do dono do imóvel, em razão deste ter alterado as características do imóvel para prestar serviços similares aos de hospedagem, o que não se verifica na maioria das locações por temporada realizadas via plataforma digitais.

O advogado Rodrigo Neiva, sócio da Perdiz de Jesus Advogados, avalia que o Poder Judiciário deve ter cautela ao se manifestar sobre o tema nesse sentido, principalmente ao considerar a importância das novas plataformas e modalidades de negócio para a economia do país, inclusive em regiões marcadas tipicamente pelo turismo.


“Avalio que é ilegal proibir a locação por curto prazo”, considerou. “Essa é uma realidade que não tem como voltar atrás. Até locações tipicamente residenciais a tendência é por meio digital. Não tem volta”, enfatizou o advogado.


Em sentido semelhante, o advogado Rodrigo Fialho Borges, do PGLaw e professor da FGV-SP, afirmou que as decisões do STJ são aplicadas caso a caso. Segundo ele, cada um tem a sua peculiaridade. “Não é possível estabelecer uma regra geral”, frisou Borges.


Para Luciana Lorenti, sócia do Ferraz de Camargo e Matsunaga Advogados Associados, a legislação brasileira já fornece meios adequados para interpretar situações relacionadas ao aluguel por temporada. “Não há dúvidas de que a locação por temporada é válida no Brasil. O que existem são questões a serem discutidas caso a caso”, ponderou a advogada.


Fonte: Jota.